Grundstücks- / Immobilienrecht



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Kellerfeuchte: Stellt sie stets einen Mangel des Kaufgegenstandes Immobilie dar ?

 

Leitsatz: „Der Keller eines im Jahr 1954 errichteten Einfamilienhauses weist zum Kaufzeitpunkt im Jahr 2019 trotz der baujahrtypisch und standzeitbedingt üblichen Feuchtigkeit eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Der damals übliche Schwarzanstrich der Kelleraußenwand hat nur eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 30 bis 40 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit ist bei einem unsanierten Haus regelmäßig von üblichen Durchfeuchtungen der Kellerwände auszugehen.“

 

 

Ohne entsprechende vertragliche Regelung oder Befragen durch den Käufer bedarf es keiner Offenbarung dieser Feuchtigkeit durch den Verkäufer.

 

siehe > Schleswig-Holsteinisches OLG, Hinweisbeschluss vom 22.02.2023 - 7 U 199/22 - auf der Seite Kaufrecht

 

 

Arglist: Kenntnis von Abweichung von üblicher Beschaffenheit ohne Kenntnis einer Mangelursache

 

Ein dem Verkäufer bekannter Sachmangel ist dem Käufer vom Verkäufer zu offenbaren, wenn es sich bei dem Mangel nicht um einen einer Besichtigung zugänglichen und ohne weiteres erkennbaren Mangel handelt, den der Käufer bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Die Ursache des Mangels muss dem Verkäufer dabei nicht (auch nicht teilweise) bekannt sein. Ausreichend ist, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt (hier: Abweichung von der üblichen Beschaffenheit infolge Eindringen von Wasser durch das Terrassendach), nicht, dass er daraus den Schluss auf das Vorliegen eines Sachmangels zieht.

 

 

Arglistiges Verschweigen des Sachmangels liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder jedenfalls damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abschließen würde.

 

Das Verschweigen von mehrfachen Wassereintritt durch das Terrassendach stellt sich danach als ein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.

 

sie > BGH, Urteil vom 27.10.2023 - V ZR 43/23 - auf der Seite Kaufrecht